La disdetta contratto di locazione può essere un’ottima soluzione nel caso in cui, sia da parte del locatario sia da parte del proprietario dell’immobile, si manifesti il desiderio di interrompere il contratto d’affitto.
In tal caso, la cessazione del rapporto consiste in un documento che permette di risolvere anticipatamente l’intesa concordata riguardo l’affitto di un immobile. Ovviamente, essendo un accordo di ordine legale, il contratto di locazione prevede il rispetto di alcune regole ben precise in caso di risoluzione anticipata del contratto.
Proprio al fine di facilitarti la comprensione di tali norme, spesso complesse e caratterizzate da elementi critici, in questo articolo cercheremo di chiarire i dettagli e le particolarità che caratterizzano una disdetta contratto di locazione, quali sono i contesti per cui è possibile richiederla e quali sono le informazioni necessarie per poter procedere con la cessazione anticipata del rapporto, effettuando una differenziazione tra disdetta da parte del locatore (o proprietario) e da parte del locatario (conduttore o inquilino).
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Disdetta contratto di locazione: che cos’è
Prima di procedere con lo spiegare che cosa s’intende per disdetta contratto di locazione, risulta opportuno chiarire che la durata dei contratti di affitto è regolata dalla legge e, attualmente, esistono differenti tipologie di contratto.
Contratto di locazione a canone libero: un accordo che prevede una estensione minima di 4 anni e rinnovabile per ulteriori 4 anni una volta scaduti i primi.
Contratto di locazione a canone concordato: intesa valida per 3 oppure 4 oppure 5 oppure 6 anni ed estendibile automaticamente per un altro biennio.
Contratto di locazione a canone concordato per studenti universitari: valevole da 6 a 36 mesi e rinnovabile automaticamente per il medesimo periodo dell’accordo precedentemente stabilito, fino ad un massimo di 36 mesi.
Contratto di locazione a uso transitorio per lavoratori: valevole da 1 a 18 mesi e rinnovabile automaticamente per il medesimo periodo dell’accordo precedentemente stabilito, fino ad un massimo di 18 mesi.
In certi casi, però, può succedere che il locatore o il locatario (conduttore) dimostri la volontà di risolvere in anticipo l’accordo definito.
A scanso di equivoci ricordiamo che:
Il locatore è colui che dà in locazione un bene. Solitamente il proprietario dell’immobile che lo mette in affitto.
Il locatario o conduttore o inquilino è invece colui che prende in locazione un bene immobile.
Chi può stipulare un contratto di locazione: tutto quello che devi sapere
Quando si decide di sottoscrivere un contratto di locazione che abbia validità negli anni è opportuno conoscere la dicitura esatta relativa alle parti in causa, per evitare di cadere in facili fraintendimenti.
Secondo quanto stabilito dalla Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo – Legge 9 dicembre 1998, n. 431 la disdetta contratto di locazione è possibile, qualora nel contratto sia presente una clausola di recesso, la cui assenza renderebbe possibile lo scioglimento dell’accordo solo al termine naturale dello stesso.
Disdetta contratto di locazione: quando è possibile
Procedere con la disdetta contratto di locazione non è sempre concesso. La normativa è articolata e per questo è meglio prestare molta attenzione.
Il conduttore può dare disdetta dal contratto senza gravi motivi solo se tale facoltà è prevista dal contratto, altrimenti sia il conduttore che locatore dovranno aspettare il termine naturale.
Se invece il conduttore può provare l’insorgenza di gravi motivi che gli impediscono la prosecuzione del contratto di locazione, in questo caso, la disdetta è sempre concessa, entro i termini previsti dal contratto. Cosa s’intende però per “gravi motivi”?
Possono essere considerati tali, i motivi non dipendenti dalla volontà del conduttore ed imprevedibili. La pandemia da COVID-19 è un chiaro esempio di grave motivo.
Possiamo quindi affermare che la possibilità di dare disdetta dal contratto di locazione può avvenire in situazioni diverse, con tempistiche differenti a seconda del caso specifico e della parte contrattuale che decide di procedere in tal senso.
Al di là dei casi generali, la legge ammette dei casi specifici di disdetta contratto di locazione richiesta da una solo delle due parti: il locatore o il locatario. Scopriamo insieme quali.
Disdetta contratto di locazione da parte del locatario
Secondo la legge italiana, il conduttore ha la possibilità di interrompere il contratto di locazione in qualsiasi momento. Ovviamente è tenuto a presentare delle gravi motivazioni sopravvenute dopo la stipula del contratto, che rendono impossibile la prosecuzione dello stesso. In questo caso specifico, esempi di recesso per giusta causa potrebbero essere legati a un inaspettato trasferimento lavorativo che obblighi il conduttore a cambiare città, a ragioni economiche, psicologiche, materiali, ecc.
La comunicazione della disdetta dovrà comunque essere inviata tramite una lettera raccomandata con preavviso di 6 mesi.
Disdetta contratto di locazione da parte del locatore
In primo luogo, è bene chiarire che la disdetta contratto di locazione anticipata può essere effettuata da parte del locatore solo alla scadenza naturale del contratto, dandone comunicazione al conduttore con un anticipo di 6 mesi.
Tale facoltà è concessa ai sensi dell’art 3 comma 1 della legge 431/1998, sulla base di una serie di specifiche motivazioni. A titolo esemplificativo citiamo i più comuni.
- Quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.
- Quando il conduttore possieda la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune.
- Quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso.
- Quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.
- Quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.
Per procedere con l’interruzione, il locatore deve comunicare la propria volontà tramite una lettera raccomandata 6 mesi prima del rinnovo automatico del contratto.
Disdetta contratto di locazione con cedolare secca
Come abbiamo visto nell’articolo “Come registrare un contratto di locazione: consigli utili per non sbagliare”, il locatore può aver adottato il regime di tassazione della cedolare secca.
In questo caso, l’interruzione del rapporto ti permetterà di non pagare l’imposta di registro altrimenti destinata all’Agenzia delle Entrate. L’unico adempimento da assolvere è inoltrare una richiesta di risoluzione anticipata presso l’ufficio in cui il contratto d’affitto è stato registrato.
Cosa scrivere nella lettera di disdetta del contratto d'affitto?
Nella lettera di disdetta contratto di locazione, da inoltrare 6 mesi prima tramite raccomandata, occorre includere alcuni dati fondamentali, tra cui:
- le motivazioni che hanno portato alla decisione di interrompere il contratto;
- i dati utili a identificare il contratto;
- il giorno in cui la cessazione entrerà in vigore;
- l’invito al locatore di visitare la casa alcuni giorni prima dell’interruzione del contratto (nel caso in cui la disdetta sopraggiunga per esigenza del conduttore).
Ricordiamo infine che l’eventuale deposito cauzionale non è imputabile in conto canoni, nemmeno in prossimità della conclusione del rapporto locatizio. Questo vuol dire che il conduttore è tenuto a continuare a versare il canone e gli oneri accessori fino alla fine del contratto e solo dopo la riconsegna dell’immobile sarà restituito il deposito cauzionale, previa verifica dei luoghi. Per questo è molto importante, nel momento della riconsegna delle chiavi, stilare un verbale di riconsegna, per garantirsi che tutte le obbligazioni siano state rispettate e che i locali siano nelle stesse condizioni in cui sono stati concessi in locazione.
Vuoi avere maggiori informazioni?
Come hai potuto comprendere dalla lettura dell’articolo, la disdetta contratto di locazione è una procedura delicata che rischia facilmente di incrinare i rapporti tra locatore e conduttore se non gestita al meglio.
Proprio per tale ragione, il consiglio è quello di affidarsi a una società di gestione affitti seria e qualificata come Ages C.M.I., che forte di una comprovata esperienza nel settore della gestione patrimoniale immobiliare saprà affiancarti in ogni fase, tutelandoti da spiacevoli inconvenienti.
