Come fare un contratto di affitto: dalla scelta iniziale alle clausole indispensabili
Sapere come fare un contratto di affitto, sapere come prepararlo e quali sono le clausole indispensabili da inserire affinché risulti regolare e allineato alle norme in materia vigenti è una delle competenze fondamentali che i proprietari di immobili da affittare devono possedere.
Purtroppo, questo il più delle volte non avviene perché non si dispone delle conoscenze tecniche essenziali per individuare il tipo contratto più adatto a tutelare i propri interessi, redigerlo ai fini legali e, per finire, registrarlo nel modo più consono.
A seconda della tipologia di immobile e del rapporto di affitto che si vuole avviare, esistono infatti diverse possibilità contrattuali, ognuna delle quali contenente clausole su vincoli e obblighi ben precisi.
Data la rilevanza dell’argomento, abbiamo deciso di dedicare questo articolo per fornire tutte le informazioni utili a fare chiarezza e fugare ogni dubbio.
Contratto di affitto: tipologie
Capire come fare un contratto di affitto vuol dire in primo luogo prendere coscienza del fatto che esistono diverse tipologie di contratti con canoni e modalità di impiego differenti.
Sintetizzando quanto ampiamente spiegato nell’articolo “Tipi di contratto di affitto”, le principali tipologie di contratto di affitto sono:
Contratti di affitto a canone libero
Si parla di contratti di affitto a canone libero, quando le parti stabiliscono liberamente l’ammontare dell’affitto. La durata del vincolo è di “4+4“.
Contratti di affitto a canone concordato
In questa forma particolare di contratto, il canone viene definito sulla base degli accordi locali. Le parti, inoltre, sono chiamate a fissare la durata minima e massima dell’accordo contrattuale. La durata del vincolo può infatti essere di “3+2“, “4+2“, “5+2“, “6+2“.
Contratti di affitto convenzionati
Altrimenti noti come “3+2“, che consentono di accedere ad alcune agevolazioni fiscali. Prevedono solitamente l’applicazione del canone nella misura più bassa rispetto a quella di mercato e che viene fissata dal comune di appartenenza.
Contratti di durata breve per casi specifici
Rientrano in questo gruppo i contratti transitori destinati ai lavoratori transitori con una durata massima di 18 mesi e quelli per gli studenti universitari fuori sede con durata da 6 a 36 mesi.
Registrazione contratto di affitto
Quando si vuole avviare un’attività di gestione del proprio patrimonio immobiliare proficua e sicura, non basta solo sapere come fare un contratto di affitto e, prima ancora, quale tipo di contratto è più adatto alle proprie esigenze specifiche. Occorre anche conoscere in quali casi e come procedere alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
Come abbiamo visto nell’articolo “Come registrare un contratto di locazione: consigli utili per non sbagliare”, la registrazione del contratto è richiesta per legge quando il proprietario dell’immobile e il locatario si impegnano per più di 30 giorni. Questa può avvenire in tre modi diversi:
- presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate
- accedendo ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate attraverso le credenziali richieste
- tramite un intermediario qualificato nell’effettuare la procedura di registrazione contratto di affitto per conto terzi.
Se vuoi conoscere nel dettaglio le tre modalità di registrazione sopra indicate, ti rinviamo al sopracitato articolo dove puoi trovare tutte le informazioni utili al riguardo.
Documenti per registrare un contratto di affitto
Tra le informazioni indispensabili da sapere su come fare un contratto di affitto, non possono ovviamente mancare quelle relative a tutta la documentazione da raccogliere.
Per quanto riguarda il locatore (ricordiamo che il locatore è il proprietario dell’immobile), questi dovrà fornire una copia della carta di identità e del codice fiscale, la piantina dell’immobile, copia della visura catastale o dell’atto di acquisto e la certificazione energetica, meglio nota come APE.
Dovrà inoltre esibire due copie del contratto di affitto firmato in originale, il modulo di registrazione compilato correttamente in ogni sua parte e le ricevute dell’imposta di bollo versata.
Il conduttore (anche detto locatario o inquilino), invece, oltre alla copia della carta di identità e del codice fiscale, sarà tenuto a presentare la certificazione unica, quando è lavoratore subordinato, oppure il modello unico nel caso esercitasse la professione in maniera autonoma.
Per un approfondimento del discorso, leggi anche questo articolo:
Chi può stipulare un contratto di locazione: tutto quello che devi sapere
Se hai intenzione di sottoscrivere un contratto di locazione che abbia validità negli anni è opportuno che tu conosca la dicitura esatta relativa alle parti in causa, per evitare di cadere in facili fraintendimenti.
Spese di registrazione contratto di affitto
Un altro aspetto da considerare su come fare un contratto di affitto e, soprattutto, su come avviare un’attività di gestione patrimoniale immobiliare remunerativa, riguarda il conteggio di tutte le spese che si andranno a sostenere. Non solo quelle note di gestione e manutenzione dell’immobile, ma anche di quelle “spesucce” spesso meno note ai più come, le spese di registrazione del contratto di affitto.
Vale a dire, lo ricordiamo:
- l’imposta di registro che attualmente è pari al 2% del valore complessivo dell’affitto e della tipologia dell’immobile; in ogni caso non potrà mai essere inferiore a 67 euro.
- I diritti di bollo o marche da bolle, che variano in base alla lunghezza del contratto. Più precisamente di dovrà pagare una marca da bollo per ogni gruppo di 4 pagine o 100 righe dal valore di 16 euro per ottemperare al tributo.
Bisogna poi anche tenere conto del fatto che la registrazione del contratto di affitto all’Agenzia delle Entrate richiede delle tempistiche ben precise che occorre rispettare, visto che l’adempimento tardivo comporterebbe delle pesanti sanzioni.
A chi rivolgersi per stipulare un contratto di affitto
Alla luce di quanto emerso, i contratti di affitto possono essere differenti e non esiste in linea generale una formula migliore di un’altra, in quanto tutto dipende dalle specifiche esigenze. Occorre poi tener presente che alcuni contratti di locazione, come ad esempio quello transitorio oppure il contratto di locazione specifico per gli studenti universitari fuori sede, possono essere validamente stipulati solo quando ricorrono determinati presupposti.
A titolo di esempio, per capire come fare un contratto di affitto di tipo transitorio, si rivela indispensabile consultare attentamente le disposizioni previste dal relativo Decreto Ministeriale. Il contratto per gli studenti, invece, può essere concluso solo quando il conduttore risiede in un comune diverso rispetto a quello in cui si trova l’immobile.
Com’è facile intuire, pertanto, la redazione di un contratto di affitto, così come la scelta sulla tipologia da sottoscrivere, non sono attività semplici, ma richiedono una certa esperienza. Ecco perché si raccomanda di chiedere il supporto di professionisti del settore, come i consulenti specializzati di Ages C.M.I., in grado di suggerire soluzioni personalizzate e in linea con le specifiche necessità del caso.
Lo scopo finale sarà sempre quello di trovare un valido accordo contrattuale che possa soddisfare appieno le esigenze del locatore e del conduttore. Questo contratto, inoltre, così come previsto dalle norme vigenti, verrà poi regolarmente registrato, in modo che possa spiegare gli effetti giuridici.
Come fare un contratto di affitto: affidati a dei professionisti
Il supporto professionale su come fare un contratto d’affitto riguarda non solo la stesura dell’atto, ma anche la documentazione da produrre, in modo da poter procedere con la regolare registrazione. Ages C.M.I. ha già aiutato moltissimi proprietari di immobili e locatari in difficoltà, anche per ciò che concerne le vicende contrattuali successive alla stipula, ovvero la risoluzione e il recesso anticipato.
Quest’ultimo ricorre prima della data fissata nel contratto di locazione e può essere comunicato con lettera raccomandata, ma comporta conseguenze differenti a seconda che venga esercitato da parte del proprietario dell’immobile o dal locatario. L’intera materia riguardante gli affitti è quindi abbastanza vasta e complessa, per questo si raccomanda prendere un appuntamento con i consulenti specializzati di Ages C.M.I., specialmente in mancanza di esperienza sul campo.
