Contratto affitto studenti: perché conviene
Optare per un contratto affitto studenti ha un duplice vantaggio, sia per il proprietario dell’immobile sia per il conduttore.
In primis, il locatore può avvalersi della durata limitata, della garanzia dei genitori per il pagamento del canone mensile e della possibilità di redigere differenti contratti per venire incontro all’alternarsi di più studenti nell’arco dell’anno. Lo studente, dalla sua, trae vantaggio sicuramente dalla durata inferiore del contratto rispetto alle comuni forme stipulate (3+2 o 4+4) e poi perché il canone di locazione può essere regolamentato dalle università o dalle associazioni sindacali.
Non solo. Il carattere di transitorietà di questo affitto a canone concordato permette, inoltre, di usufruire di alcune agevolazioni fiscali per entrambe le parti, poiché si allontana dal generale per venire incontro al particolare.
Per quanto riguarda il proprietario dell’immobile, questi può avvalersi non solo della cedolare secca con aliquota al 10%, ovvero un regime di tassazione agevolato, ma anche di un reddito imponibile ridotto del 30% con la condizione che gli estremi del contratto vengano indicati in fase di dichiarazione dei redditi parimenti al comune e all’anno in cui è stata presentata l’IMU (Imposta Municipale Propria). A tal proposito proprio l’aliquota IMU è ridotta del 75%. Per quanto concerne invece lo studente, anche in questo caso sono previste alcune agevolazioni fiscali in fase di dichiarazione dei redditi; sono infatti detraibili i canoni versati fino a un importo massimo di € 500,00.
Emerge fin da subito l’importanza di informarsi preventivamente e prendere tutte le dovute misure, già in fase di trattativa, al fine di sfruttare appieno i vantaggi offerti da questo particolare contratto a canone concordato, senza incorrere però in incaute leggerezze ed esporsi a inutili rischi. Vuoi sapere quali? Come tutti i contratti, anche il contratto affitto studenti deve essere redatto nella maniera corretta facendo attenzione all’inserimento delle clausole fondamentali. Non solo. Il contratto di locazione per studenti presume tutta una serie di normative specifiche rispetto il rinnovo o il recesso e, avendo una durata superiore ai 30 giorni, prevede una procedura di registrazione all’Agenza delle Entrate che è bene conoscere.
Considerata quindi l’importanza e l’utilità dell’argomento, abbiamo deciso di preparare questo articolo nel tentativo di fare chiarezza sulle peculiarità di un accordo così vantaggioso come il contratto affitto studenti. Vantaggioso, soprattutto in una città come Torino che, essendo ricca di poli universitari di prestigio che richiamano studenti non solo dalla provincia ma anche da tutte le parti di Italia, offre ai proprietari di immobili situati nei pressi del Politecnico, del Campus Luigi Einaudi, di Palazzo Nuovo, un’importante opportunità di guadagno …se gestita al meglio!
Requisiti del contratto affitto studenti
Cominciamo dall’ABC. Un contratto affitto studenti ha dei requisiti particolari che andiamo a riepilogare. Innanzitutto, si tratta di una locazione di natura transitoria e, sebbene il destinatario d’uso sia lo studente, il contratto può essere firmato da uno dei due genitori o dalle aziende per il diritto allo studio universitario, affinché ci siano maggiori garanzie per il locatore. Quest’ultimo infatti può avvalersi della richiesta di referenze soprattutto per quanto riguarda la regolarità dei pagamenti.
Affinché, però, possa essere stipulato un contratto affitto studenti, esistono alcuni requisiti principali che devono essere scrupolosamente rispettati: per prima cosa lo studente deve avere una residenza che non coincide con il comune nel quale si trova l’immobile; in secondo luogo, l’immobile deve trovarsi nel comune dell’Università a cui lo studente è iscritto.
Gli elementi che caratterizzano contratto, al di là di quelli generici quali generalità del locatore e del/i conduttore/i, descrizione e ubicazione dell’immobile, importo e durata dell’affitto, sono la denominazione dell’università, una clausola che attesti lo stato di fuorisede dello studente, il metodo di pagamento del canone mensile e il riferimento alla ricezione da parte del conduttore della prestazione energetica.
Il canone dovrà essere definito preventivamente a seguito di accordi locali, sulla base della durata del contratto o sulla presenza o meno di arredamento ma non può comunque superare il limite dei contratti a canone concordato.
Registrazione del contratto di locazione per studenti
Un contratto affitto studenti ha una durata che va dai 6 ai 36 mesi. Essendo quindi superiore ai 30 giorni, la normativa italiana prevede il contratto venga registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Ricordiamo, per chi volesse intraprendere la strada del fai da te, che il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti mette a disposizione un apposito modello di contratto, predisposto con D.M. 31/12/02, con all’interno l’indicazione di elementi fondamentali ai fini della sua validità. Come però abbiamo precisato fin da subito, quello che stai andando a stipulare nonostante la sua apparente semplicità, è un contratto a tutti gli effetti, con obblighi giuridici e requisiti ben precisi. Meglio, quindi affidarsi a dei professionisti esperti in gestione patrimoniale immobiliare che ti aiutino con scrupolo e competenza anche in questa fase preliminare ma determinante del rapporto di locazione.
Un discorso analogo vale anche per la registrazione del contratto all’Agenzia dell’Entrate; questa deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula, presentando una serie di documenti che ti riepiloghiamo brevemente
- il nuovo Modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) necessario al fine della registrazione del contratto e compilato in tutte le sue parti
- due copie dell’accordo in originale firmate da entrambe le parti
- marche da bollo: una marca da bollo per ogni gruppo di 4 pagine o 100 righe dal valore di € 16,00 per ottemperare al tributo
- la ricevuta del versamento dell’imposta di registro tramite modello F24 con il quale si sono sostenuti gli oneri della registrazione. Obbligo dal quale è esente chi ha scelto la tassazione con cedolare secca.
In ogni caso, ti rinviamo alla lettura del nostro articolo “Come registrare un contratto di locazione: consigli utili per non sbagliare”, per fornirti tutte le notizie utili e ben approfondite del caso.
Come registrare un contratto di locazione: consigli utili per non sbagliare
Quando si decide di affittare un immobile di proprietà, il primo passo da compiere dopo aver stilato un contratto di locazione è registrarlo nella maniera corretta, in modo da ricevere legalmente la rendita periodica e pagare le tasse inerenti. L’operazione può essere gestita in autonomia, recandosi presso l’Agenzia delle Entrate o procedendo online o, ancora, ricorrendo a un mediatore che accorcerà i tempi.
Rinnovo e recesso del contratto affitto studenti
Come abbiamo già avuto modo di constatare, la durata di un contratto affitto a studenti va dai 6 ai 36 mesi e si rinnova automaticamente alla prima scadenza salvo un avviso di disdetta da parte del conduttore di almeno 3 mesi; al termine della seconda durata contrattuale, invece, il contratto si considera concluso. Il rinnovo deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate.
É possibile richiedere la risoluzione in anticipo, previa comunicazione, con un periodo di anticipo di almeno 3 mesi rispetto alla scadenza.
Con un contratto di locazione per studenti, il conduttore può recedere per gravi motivi e in qualsiasi momento ma, anche qui, è necessaria la comunicazione con 3 mesi di anticipo.
La particolarità della scrittura si denota anche dalla possibilità di ottenere un recesso parziale, ovvero quando un solo studente recede dal contratto, mentre gli altri devono compensare con il pagamento della sua quota al fine di far pervenire al locatore l’intero canone.
Questo problema può essere arginato, previo consenso del proprietario, sostituendo lo/gli studente/i che hanno lasciato l’appartamento con altri.
In caso di recesso parziale le opzioni sono tre: conduttore senza subentro, con subentro, recesso totale o subentro. Nel primo caso il locatore deve presentare il modello RLI in Agenzia delle Entrate per la comunicazione; nel secondo invece si procede con un atto integrativo nel quale lo studente entrante accetta le clausole e versa al 50% l’imposta di registro mentre la restante parte del pagamento spetta a quello uscente; nell’ultimo caso è necessario un nuovo contratto.
Contratto affitto studenti: affidati a dei professionisti
Come abbiamo precisato fin da inizio articolo, affittare il proprio immobile può essere una buona fonte di reddito purché vengano curati tutti gli aspetti amministrativi, legali, burocratici e fiscali al meglio. Quando non si hanno né il tempo né le competenze necessarie, meglio affidarsi ad una società come Ages C.M.I. che essendo specializzata nella gestione di tutti gli aspetti di una locazione immobiliare, non solo è in grado di offrirti una consulenza personalizzata ma ha tutte le competenze utili e necessarie a metterti al riparo da rischi inutili.
