Il contratto di affitto transitorio rappresenta un tipo di stipulazione completamente differente rispetto ai classici contratti a canone libero (4+4) o a canone concordato (3+2; 4+2; 5+2; 6+2), che vengono tradizionalmente impiegati tra proprietario dell’immobile e inquilino per regolamentare un rapporto di affitto di lunga durata.
Il contratto di affitto transitorio, disciplinato dall’articolo 5 della legge n. 431 del 1998 e dai decreti ministeriali del 2002 e del 2017, è infatti un tipo di contratto di locazione speciale e a sè poiché:
- non ha una durata minima con possibilità di rinnovo, come avviene invece con i contratti a canone libero o a canone concordato, i contratti transitori;
- prevede una durata massima di 18 mesi.
Si tratta, quindi, di un contratto di locazione dalla breve durata che, di conseguenza, permette di evitare che questo debba essere interrotto prima della sua naturale scadenza. I suoi impieghi e le sue utilità possono essere diversi e proficui (se sfruttati nel modo opportuno) a cominciare dalla situazione attuale che stiamo tutti vivendo.
Il contratto di affitto transitorio ai tempi del Covid-19
Questo genere di contratto rappresenta una valida alternativa per i proprietari che intendono affittare i propri immobili anche durante un periodo particolare come quello pandemico che ci ha coinvolti dal 2020.
La breve durata, distintiva del contratto di affitto transitorio, consente infatti di:
Evitare lunghi affitti che potrebbero trovare un difficile rinnovo
Durante il periodo di emergenza sanitaria, è meno frequente essere contattati da un cliente che vuole stipulare un contratto di affitto caratterizzato da una lunga durata.
Rispondere al meglio a temporanee esigenze di soggiorno, legati a motivi di lavori
A questo proposito pensiamo, ad esempio, a quante figure professionali del settore medico-sanitario sono state richiamate per carenza di personale dagli ospedali oberati di ricoveri a causa dell’emergenza sanitaria.
Il contratto di affitto transitorio costituisce pertanto la formula di locazione più adatta per i proprietari che non desiderano impegnarsi in rapporti di locazione di lunga durata oppure che, non trovando l’inquilino giusto con cui sottoscrivere un contratto a canone libero o a canone concordato, sono alla ricerca di una soluzione alternativa, valida e sicura.
Ciò premesso, vediamo di fare luce su quelli che sono gli aspetti chiave di questo contratto.
Contratto di affitto transitorio: da chi viene stipulato?
L’art 2 del recente decreto ministeriale in materia ha disposto che il contratto di affitto transitorio possa essere stipulato da parte sia del proprietario di un immobile o appartamento, sia da una persona che debba trasferirsi in un’altra città o regione per un lasso di tempo lavorativo inferiore ai 18 mesi e necessiti di un appartamento.
Le diverse motivazioni che spingono una di queste due figure devono essere rese esplicite all’interno del contratto, affinché sia possibile fare chiarezza sul perché è stata scelta questa forma di locazione.
Ogni motivazione deve trovare quindi una base giustificata ed essere accettata dall’altra figura.
Come si redige un contratto di affitto transitorio
Per quanto concerne la redazione di questo contratto, è importante sapere che sul sito del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti è possibile trovare l’apposito modulo da utilizzare in caso di stipula del suddetto.
Per evitare che questo sia nullo occorre inserire tutte le generalità del proprietario dell’immobile e di chi deve vivere in quell’abitazione per il lasso di tempo previsto dal contratto.
Inoltre è fondamentale aggiungere la durata, il certificato di prestazione energetica dell’abitazione e la suddivisione delle spese che la riguardano.
Il rinnovo del contratto di affitto transitorio deve essere comunicato dall’affittuario mediante raccomandata nella quale viene spiegata la motivazione e la volontà di rinnovare l’accordo.
In questo caso è poi necessario procedere con la stipulazione di un nuovo contratto.
Se invece manca il motivo transitorio, il contratto deve definirsi classico, quindi dalla durata di quattro anni.
Entro il trentesimo giorno è possibile annullare il contratto, comunicandolo al proprietario dell’immobile con un preavviso di almeno trenta giorni tramite raccomandata con ricevuta di ritorno e questa procedura deve essere effettuata dall’affittuario.
Questo è tenuto a pagare le eventuali spese al proprietario dell’immobile, ovvero quelle di registro della disdetta del contratto e le altre.
Tasse e suddivisione delle spese
Un altro aspetto che è bene conoscere prima di sottoscrivere un contratto di affitto transitorio riguarda le tasse previste e la suddivisione delle spese.
Per quanto riguarda le tassazioni, il contratto di affitto transitorio rientra tra le entrate che comportano la formazione del reddito del proprietario dell’immobile, quindi il totale dell’importo deve essere inserito nella dichiarazione IRPEF.
In caso contrario, occorre effettuare il versamento della tassazione tramite cedolare secca, da versare all’Agenzia delle Entrate.
Per quanto concerne invece le spese di gestione, il loro pagamento cambia a seconda del tipo di costo da sostenere e, talvolta, anche in base alla durata del soggiorno.
Ad esempio, la tassa sui rifiuti deve essere pagata dal proprietario dell’immobile qualora il contratto di affitto transitorio abbia una durata inferiore ai sei mesi. Ovviamente quest’ultimo può comunque richiedere un rimborso all’inquilino che ha vissuto nella sua abitazione.
Se si opta per affittare l’abitazione per un tempo superiore ai sei mesi, allora la tassa deve essere pagata dall’affittuario.
Quest’ultimo deve anche provvedere al pagamento dell’onere sul passo carrabile e i costi sulle piccole operazioni di riparazione e manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento e degli altri presenti nell’abitazione.
Tutti gli altri oneri sono invece a carico del proprietario dell’immobile.
I potenziali problemi del contratto di affitto transitorio
Al di là dei vantaggi, a cominciare dall’apparente facilità e immediatezza, il contratto di affitto transitorio comporta però anche diverse criticità che, se non previste o gestite al meglio, possono porre il proprietario nella condizione di compiere diversi errori e trovarsi in difficoltà.
Come, appunto, le problematiche che potrebbero derivare dal cambiamento della natura dell’accordo da transitorio a classico, quindi con formula 4 anni + 4.
Il proprietario dell’abitazione potrebbe inoltre dover fare i conti con un inquilino che, ogni volta prima della scadenza, trova una motivazione per prolungare la durata del contratto, generando quindi una situazione complessa da fronteggiare.
Anche la suddivisione delle spese, in alcune circostanze, potrebbe essere oggetto di forti tensioni tra il proprietario dell’immobile e il suo affittuario.
Ecco perché, qualora si voglia stipulare tale tipo di contratto in tutta sicurezza è meglio affidarsi a dei consulenti specializzati in gestione patrimoniale immobiliare come i consulenti di AGES C.M.I. (Centro Multiservizi Immobiliari).
Grazie alle diverse consulenze offerte ai propri clienti e all’analisi accurata della situazione, il contratto di affitto transitorio potrà essere realizzato senza trascurare alcun aspetto, trovando un accordo che riesca a soddisfare il locatario e l’affittuario.
Inoltre sia il proprietario dell’immobile che l’inquilino che decide di trasferirsi nell’appartamento o casa verranno adeguatamente tutelati, prevenendo eventuali situazioni negative per una delle due parti coinvolte.
