Tipi di contratto di affitto: quale scegliere
I diversi tipi di contratto di affitto presenti nel mercato immobiliare vengono stipulati in base alla destinazione d’uso del bene oggetto dell’accordo e della durata del rapporto contrattuale.
La gamma di opzioni è ampia e diversificata ed è per tale motivo che occorre prestare molta attenzione al tipo di contratto che si intende stipulare.
Infatti, in base alla tipologia può variare la durata del contratto, risultando lo stesso più o meno vincolante per le parti sottoscrittrici.
Alcune forme contrattuali, ad esempio, prevedono la possibilità di concedere in locazione un immobile a canone libero, ma con una durata non inferiore ai 4 anni, eventualmente prorogabile di ulteriori 4 anni.
Mentre altri tipi di contratto di affitto, come quello a canone concordato, prevedono oltre alla durata più breve, un canone da determinarsi in base a prezzi specifici.
In questo articolo forniremo una panoramica delle diverse tipologie di contratto di affitto maggiormente utilizzate, cercando di fare chiarezza su come e quando devono essere stipulati e sottoscritti.
Contratto di affitto a canone libero
Fra i vari tipi di contratto di affitto vi rientra quello a canone libero ad uso abitativo che viene disciplinato sia dal codice civile agli articoli 1571 e seguenti, sia dalle Leggi n. 392/1978 e n. 431/1998.
Quello a canone libero rientra fra i tipi di contratto di affitto maggiormente utilizzati e prevede che un soggetto (il locatore, colui che dà in locazione un bene; solitamente il proprietario) conceda a un altro soggetto (locatario o conduttore o inquilino) il diritto di godimento di un immobile destinato ad abitazione dietro la corresponsione, da parte del conduttore, di un corrispettivo il cui importo è liberamente determinato dalle parti.
È necessario sapere che non tutti gli immobili possono essere locati con contratto di affitto a canone libero risultando, pertanto, esclusi da tale formula contrattuale gli immobili di pregio (categorie catastali A/1, A/8 e A/9), gli alloggi dell’edilizia popolare pubblica (case popolari), le case di villeggiatura, ovvero quelle adibite a foresteria o per usi transitori, ivi compresi i garage, le cantine e le pertinenze in quanto non costituiscono abitazione.
Il proprietario che intende concedere in locazione un suo immobile dovrà, inoltre, comprovare l’uso abitativo cui è destinato il bene mediante esibizione di certificato di agibilità rilasciato dal Comune in cui si trova la cosa da locare, oltre all’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) rilasciato da professionisti abilitati e valido per 10 anni.
I contratti di locazione a canone libero prevedono la locazione di un immobile per un periodo di 4 anni, alo scadere ei quali il locatore può scegliere se proseguire il rapporto contrattuale o, nei casi previsti dall’articolo 3 della Legge n. 431/1998, recedere dallo stesso.
Stessa facoltà spetta al locatario, il quale potrà, a differenza del locatore, recedere dal contratto in qualsiasi momento, a condizione che sussistano gravi motivi.
Entrambe le parti, nel caso in cui decidano di recedere dal contratto di locazione sottoscritto, dovranno comunicarlo mediante comunicazione scritta, con raccomandata con avviso di ricevimento.
Contratto di affitto a canone concordato
Fra i diversi tipi di contratto di affitto vi rientra anche quello a canone concordato, disciplinato dalla Legge n. 431/1998 e dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017.
Il contratto di affitto a canone concordato stipulato tra due soggetti per il godimento di un bene immobile destinato ad abitazione prevede, in particolare, la determinazione del canone di locazione entro importi minimi e massimi da parte di organizzazioni locali che stipulano degli accordi, oltre alla durata differente rispetto al classico contratto a canone libero.
La durata di tali contratti può essere definita in 3 anni più 2 (di proroga), ciò significa che il contratto ha una durata minima di 3 anni cui potranno aggiungersene altri 2; in 4 anni più ulteriori 2 anni e sei mesi, decorsi i quali può essere nuovamente prorogato di oltre 2 anni e, infine, quello di 6 anni più 2 anni.
Ma non è tutto.
Per coloro che stipulano un contratto di locazione a canone concordato sono previste delle agevolazioni fiscali.
Per i proprietari viene applicata una tassazione speciale con cedolare secca (aliquota unica pari al 10%) in alternativa alla tassazione ordinaria Irpef (a scaglioni previste per la tassazione ordinaria), mentre il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70%.
Per i conduttori (inquilini), invece, è possibile portare in detrazione dall’imposta calcolata in dichiarazione dei redditi l’ammontare del canone di locazione, a condizione che gli stessi abbiano preso la residenza presso l’immobile locato e che il contratto sia intestato agli stessi.
Per un approfondimento del discorso, leggi anche questo articolo:
Contratti di locazione a canone concordato: cosa sono? Come funzionano?
I contratti di locazione a canone concordato sono delle tipologie di contratti che vengono stipulati in base a determinati accordi presi tra le associazioni di categoria di locatori ed inquilini e il comune dove è ubicato l’immobile.
Contratto di affitto con cedolare secca
Il contratto di locazione con cedolare secca fa parte di quei tipi di contratto di affitto non soggetti a imposta di registro o di bollo, ma che prevedono l’applicazione di una imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali.
Questo tipo di contratto solitamente è stipulato da chi intende rinunciare, per tutta la durata del contratto, all’aggiornamento del canone, ivi compresa la variazione accertata dall’ISTAT.
L’opzione della cedolare secca può essere applicata sia in fase di registrazione del contratto, sia negli anni successivi, qualora si trattasse di affitto pluriennale e andrà confermata in sede di proroga.
Possono essere locate con un contratto di affitto con cedolare secca tutte le unità immobiliari, appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, con esclusione delle A10.
Contratto di affitto per studenti universitari
I contratti di affitto per studenti sono pensati per chi segue corsi universitari o per chi deve portare a termine dei corsi di perfezionamento o di aggiornamento, come i master universitari.
Questi tipi di contratto di affitto prevedono che lo studente sia residente in un Comune diverso rispetto a quello in cui si trova l’immobile oggetto del contratto di locazione, o comunque in un Comune differente rispetto a quello in cui ha sede l’università cui è iscritto.
Per gli studenti, il contratto deve avere una durata di minimo 6 mesi, fino ad un massimo di 36 mesi (3 anni), eventualmente prorogabile di ulteriori 2 anni.
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Zona Crocetta Torino com’è?
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Contratto di affitto transitori
Nel caso in cui si voglia locare il proprio appartamento per brevi periodi è possibile stipulare un contratto d’affitto transitorio, la cui durata non può superare i 18 mesi, terminati i quali il contratto si intende definitivamente concluso, senza alcuna possibilità di proroga.
Alla base di questi tipi di contratto di affitto vi è l’obbligatoria presentazione di specifica documentazione che attesti l’esigenza temporanea del locatario come, ad esempio, il trasferimento, temporaneo, della sede lavorativa.
In mancanza di tali esigenze, il contratto di locazione transitoria viene trasformato in un contratto di affitto a canone libero, la cui durata è quella di 4 anni, più ulteriori 4 in caso di proroga tacita.
Per un approfondimento del discorso, leggi anche questo articolo:
Contratto di affitto transitorio: perché è un contratto speciale
Il contratto di affitto transitorio rappresenta un tipo di stipulazione completamente differente rispetto ai classici contratti a canone libero o a canone concordato , che vengono tradizionalmente impiegati tra proprietario dell’immobile e inquilino per regolamentare un rapporto di affitto di lunga durata.
Contratto di affitto in comodato
Il contratto di affitto in comodato viene stipulato quando una parte (comodante) consegna un immobile all’altra parte (comodatario).
La caratteristica di questi tipi di contratto di affitto sta nella gratuità dell’accordo, che prevede appunto, il trasferimento del bene da una parte all’altra senza prevedere la corresponsione di un canone.
Il comodatario ha quale obbligo di restituire l’immobile alla naturale scadenza del contratto.
Anche per tale tipologia di contratto è prevista la forma scritta e la registrazione dell’accordo all’Agenzia delle Entrate.
Tipi di contratto di affitto: a chi rivolgersi per non fare errori?
Quando non si conoscono approfonditamente i tipi di contratto di affitto è necessario affiancarsi a professionisti specializzati in gestione patrimoniale immobiliare, come i consulenti di AGES C.M.I. (Centro Multiservizi Immobiliari).
Affidarsi a intermediari esperti e qualificati assicura non solo la redazione di contratti di affitto conformi alle normative in vigore, ma la soddisfazione di entrambe le parti contraenti, locatore e locatario, le quali si sentono tutelate dalla presenza di un soggetto terzo e impari che possa assicurare la corretta redazione delle clausole in esso presenti, senza trascurare alcun aspetto.
Per maggiori informazioni è possibile affidarsi a società come Ages C.M.I., specializzata nella gestione di immobili da destinare alla locazione a lungo termine o transitoria, la quale attraverso duratura collaborazione con diversi professionisti si occupano di ogni aspetto pratico e burocratico, affiancando i propri clienti in tutte le fasi di gestione dell’affitto, oltre a sollevarli da ogni impegno o preoccupazione legati alla gestione dell’immobile e degli inquilini.
